2년9개월 만에 규제 전면 부활…대출·세제·청약 강화, 갭투자 차단
조정·투과 16일, 토허구역 20일부터 발효…"시장 혼란·거래 침체 불가피
현재 집값이 과열 양상을 보이는 한강벨트 및 분당·과천 등 일부 수도권 외에 인근 지역으로 풍선효과가 번지는 것을 사전에 차단하겠다는 강력한 의지로 해석된다.전문가들은 이번 대책으로 실수요층이 두텁지 않은 서울 외곽과 수도권 지역의 거래가 급격히 감소하는 등 침체가 이어질 것으로 예상했다.정부는 10·15 대책에서 기존 규제지역인 강남3구와 용산구 등 4곳의 규제지역을 유지하면서 서울 나머지 21개구와 과천시, 광명시, 성남시 분당구ㆍ수정구ㆍ중원구, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기지역 12곳을 조정대상지역·투기과열지구으로 지정했다.서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)은 지난 2023년 1월 조정지역과 투과지구에서 풀린 지 2년9개월여 만의 재지정이다.수원·안양·용인시 등지는 2022년 11월 규제지역에서 풀린 지 2년11개월 만에 다시 규제지역으로 묶였다.
정부는 서울은 물론 경기지역도 최근 3개월간 주택가격상승률과 물가상승률 등의 정량적 기준을 모두 충족했다고 설명했다.정부는 이번에 투기과열지구를 확대했지만 투기과열지구내에 적용할 수 있는 분양가상한제 지역으로 묶진 않았다.국토부 김규철 주택토지실장은 이에 대해 "현재 시장은 주택 매매 가격 상승에 따른 문제이고, 분양가 관련 부분은 아니라고 판단해 일단 분상제는 제외했다"며 "분상제는 추후 분양가 등 상황을 봐가며 결정한 부분"이라고 설명했다. 현재 분상제 적용 지역은 강남3구와 용산구 뿐이다.
정부는 이 뿐만 아니라 이들 규제지역 전체를 내년 12월 31일까지 모두 토지거래허가구역으로 지정했다. 서울·경기지역 27곳이 조정·투과지역과 함께 토허구역까지 '삼중 규제지역'으로 묶인 것이다.토허구역에서 아파트뿐만 아니라 동일단지내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택이 허가 대상으로 포함했다.용산구 나인원한남 등 일부 단지의 경우 아파트와 4층 이하 연립주택이 포함돼 있어 연립주택이 토지거래허가 대상에서 제외되는 문제를 고려한 조처다. 정부는 전체 750호의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함된다고 설명했다.
정부가 이처럼 강력한 규제카드를 꺼내 든 것은 이재명 정부 출범 이후 6·27 대출규제와 9·7공급대책 등 두차례의 대책에도 집값이 잡히지 않고 서울 도심은 물론 외곽으로 상승세가 확산 조짐을 보여서다.규제지역 뿐만 아니라 토허구역까지 광범위하게 지정함으로써 대출·청약·세제는 물론 갭투자·가수요 수요까지 차단해 인근지역으로 가격 상승세가 번지는 풍선효과를 막겠다는 의지다.국토부는 이를 '암수술'에 비유했다. 가벼운 처치가 아닌 병변의 주변까지 확실히 도려내 전이를 막겠다는 의미다.김규철 주택토지실장은 "현재 주택시장 상황이 수급 불균형 우려에다 금리 인하 가능성 등이 더해져 적기에 대응하지 않으면 시장을 전면적으로 관리할 수 없는 상황에 놓인다고 판단했다"고 설명했다.조정대상지역과 투기과열지역은 관보에 고시되는 16일자로 발효되며, 토지거래허가구역 지정기한은 지정공고한 날로부터 5일 후인 이달 20일부터 내년 12월 31일까지다.
국토부는 조정·투과지역은 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정하고, 토허구역은 지정기한 종료 후 재심의할 계획이다.이번 조처로 서울을 비롯한 수도권 27곳은 대출·청약·세제 등이 종전보다 강화되는 것은 물론, 전세를 낀 갭투자까지 전면 차단되면서 주택 거래가 급격하게 위축될 것으로 예상된다.일단 조정대상지역과 투기과열지구에선 대출이 종전 6·27대책 때보다 대폭 강화된다.주택담보대출비율(LTV)이 무주택(처분조건부 1주택 포함)은 종전 70%에서 40%로 강화되고, 유주택자는 아예 대출이 금지된다.정부는 규제지역에서 주택가격에 따라 주담대 한도를 차등운영하기로 했다. 시가 15억원 이하 주택은 기존 6·27대책의 6억원 한도가 유지되지만 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 대출액이 줄어든다.이에 따라 15억원 이하 주택이 많은 서울 강북과 경기지역보다는 최근 주택가격 상승의 진원지인 강남3구와 '마용성' 등 한강벨트의 고가주택 위주로 대출이 대폭 강화되며 주택구입이 어렵게 될 전망이다.또 규제지역내 1주택 보유자가 재건축·재개발로 중도금·이주비 대출을 받는 경우 추가 주택구입이 제한되고 주택 매매·임대사업자 외 주택구입목적의 주담대(사업자 대출)도 금지된다.
세제도 강화된다. 규제지역에서는 취득세가 2주택자는 8%로, 3주택자는 12%로 중과된다. 다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 다만 다주택자 양도세 중과는 현재 내년 5월9일까지 유예돼있어 실제 중과는 내년 5월 이후 적용될 전망이다.이와 함께 또 민간매입임대의 종합부동산세 합산 배제가 제외되고, 양도세 1가구1주택 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.청약에서는 국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장가입후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화되고, 가점제 적용비율이 높아지며, 재당첨 제한도 최대 10년으로 늘어난다. 이러한 청약 규제는 규제지역 지정 공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터 적용된다.규제지역에서는 주택의 경우 수도권은 3년, 지방은 1년간 분양권 전매도 금지된다. 100실 이상의 오피스텔도 전매제한 기간이 1년이다.국토부는 규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매제한이 적용되나, 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매 허용할 방침이다.
규제지역 지정으로 정비사업도 타격을 받는다.재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택공급수가 1주택으로 제한된다.토지거래허가구역에선 주택 매수를 위해선 관청에 허가를 받아야 하며 2년간 실거주 의무가 부과됨에 따라 전세를 낀 매수가 불가능해진다.정부는 이번 대책에서 토지거래허가구역내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 종전 70%에서 40%로 강화함에 따라 비주택 시장도 타격이 불가피해졌다.전문가들은 이번 조치로 서울과 수도권의 주택시장이 크게 위축될 것으로 예상했다. 이번 규제 직전 거래된 것들은 계약을 서두르거나, 일부는 해제를 요구하는 등 혼란이 불가피할 전망이다.일각에선 전세 물건 감소와 월세의 가속화를 우려하는 목소리도 나오고 있다.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "이번 10·15 대책은 금액별 대출 차등화를 통한 상급지 갈아타기, 토지거래허가구역 지정을 통한 아파트 갭투자 제동에 초점을 맞춘 것"이라며 "서울 전역은 물론 수도권 남부 지역까지 집값 확산을 차단하면서 이들 지역의 매물이 늘고 가격도 하락할 것으로 예상된다"고 말했다.
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